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化解房企风险，住建部长说：要“慢撒气”******

　　文/庞无忌

　　胎迅速漏气，会有爆胎危险。但如果“慢撒气”，则可以争取更多时间，缓释风险。

　　这就是今年化解房地产企业风险的“关键词”。

　　住房和城乡建设部部长倪虹近日接受媒体专访时表示，今年要以“慢撒气”的方式，稳妥化解房企资金链断裂风险。

　　什么是“慢撒气”？如何做到“慢撒气”？

　　“慢撒气”，软着陆

　　对于2023年的房地产工作，倪虹近日表示，概括起来是三句话：

　　第一句，增信心。让房企有信心，让购房者有信心，让新市民、青年人有信心。

　　第二句，防风险。这是底线，防范和化解好风险，房地产市场才能平稳健康发展，经济才能行稳致远。

　　第三句，促转型。提升住房品质、让老百姓住上更好的房子，是房地产市场高质量发展的必然要求。

　　其中，针对化解房企风险，倪虹指出，以“慢撒气”的方式，稳妥化解房企资金链断裂风险。重点是增加房企开发贷、并购贷和购房人的按揭贷，满足合理融资需求。

　　什么是“慢撒气”？

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，“慢撒气”实际上指的是在不发生重大系统性风险的前提下，让存量风险有序释放，“去腐生肌”。这个过程中可能会有阵痛，但这是由旧模式向新模式过渡必须要承担的成本。

　　这个概念并非首次提出。2018年，银保监会主席郭树清曾提及房地产泡沫需徐缓调理、“慢撒气”；全国政协经济委员会主任尚福林也表示，探索“慢撒气”方式化解房地产泡沫。

　　如何“慢撒气”？

　　金融主管部门已拿出具体方案。中国央行、银保监会日前联合召开的主要银行信贷工作座谈会明确，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划。其中提到，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。

　　李宇嘉指出，会议释放的信号很清晰，就是要对优质的、稳健经营的房企积极纾困。会议提及的四项行动，其实也是监管部门总结出资金可以投入，并能安全退出的四种类型，这也将是修复房企资产负债表的四种渠道。未来，机构进场推动收并购、资产重组，或者扶持优质房企，也是从这四个渠道进行。

　　这四项行动包含哪些内容？

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，资产激活意味着要把房地产企业的各类资产盘活，包括待开发的土地和待出售的房产、预售资金的加快回笼、资产证券化的加快推进、REITs等产品的加入等。负债接续包括负债展期、债转股、出售资产以清偿债务等工作。权益补充意味着后续要鼓励各类优质企业积极做战略投资者。预期提升则主要通过减少企业违约、调整销售目标等方式，修复投资者对于房企预期，促进“金融-房企-销售市场”等渠道的顺畅。

　　“等靠要”行不通

　　值得注意的是，加大支持力度并不等于房企可以“等靠要”。在房企力所能及的范围内，必须先想方设法自救。这也逐渐成为行业共识。

　　碧桂园集团董事会主席杨国强此前表示，相信刚需和改善性住房需求仍然还在，但是“馅饼”不会从天上掉下来，努力才能冲出困境，“不能等、不能靠、不能要”。

　　对出险房企来说同样如此。李宇嘉说，今年相关政策倾向也督促出险企业放弃幻想，断臂求生，以适宜的价格，尽快出让股权和项目。房企需要放弃过去“高举高打”、寻求短期暴利的经营模式，要顺应国家对于房地产新模式的方向，积极参与保障性租赁住房、城乡融合、区域开发等建设，谋求未来可持续的、细水长流的收益。

　　在新的发展模式下，58安居客房产研究院分院院长张波认为，优质的头部房企、“三道红线”绿档房企、提前部署拿地未来有货可卖的房企以及聚焦主航道、稳扎稳打不激进的房企将迎来更大的发展机会。其中典型包括如万科、绿城、龙湖等优质的民营成分房企，以及保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口等为代表的国央企。而前期发展脚步迈得太大，或是产业布局过于多元化的企业，容易出现资金问题，最终或难在经济产业升级转型的大潮中深耕下去。

　　输血还得“造血”

　　房地产业链条环环相扣，要真正化解房企风险最终还需要依靠整体市场的预期回暖和销售恢复，企业才能恢复“造血”功能。这就需要保交楼、增信心。

　　李宇嘉指出，今年，保交楼可以说是没有任何商量余地的任务，一定要夯实房企的主体责任、地方支付的属地责任。

　　大力支持刚性和改善性住房需求方面，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，当前，三四线和部分二线城市普遍已将首套首付比例下调至20%、二套房30%，整体继续下调空间较小。不过，降低房贷利率存在下调空间。

　　1月5日，央行、银保监会发文通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调节机制，符合条件的城市首套房贷利率将继续下调。而核心一二线城市首套首付比例较高，未来具备一定下降预期。

　　陈文静认为，对于购买二套住房的家庭来说，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭均是支持对象，预计对改善性住房需求的支持力度将加大。在多孩家庭支持方面，2022年部分城市在增加购房套数、降低首付比例、提升公积金贷款额度、给予购房补贴等方面已出台政策，后续有望在更多城市进行推广。

在岗服务费、满单奖励，网约车平台“花式”应对春节供需紧张******

　　“虽然是一年一度打车难，但今年来得太早了点吧。”近日，有用户在社交平台反映打车难情况。新京报贝壳财经记者注意到，疫情防控放开后的首个春运，返乡、旅游、购物等被抑制的需求迎来集中释放。

　　网约车供需出现紧张，不过各平台也积极保障运力，哈啰打车、美团打车、T3出行、首汽约车等平台推出春节在岗服务费、调度补贴等措施，满足用户出行需求。

　　春节期间网约车将出现供需紧张

　　“发现北京的司机变少了，打车难了，可能大家回家过年了。”近日，有用户在社交平台反映打车难。新京报贝壳财经记者走访发现，时值岁末，网约车运力有所下滑。

　　滴滴快车冯师傅是河南周口人，1月10日就准备返乡过年，“辛苦一年不容易，也不差几天了，提前一点回家过年，到时候也早点开工。”

　　“我也打算1月10日左右回家，也有不少同行在月初就回家了，有钱没钱回家过年。”来自河北邯郸的滴滴快车付师傅称。

　　不过，也有司机选择就地过年。“不回家了，家里人都来北京了，东北太冷，回家也只能在室内呆着。”来自辽宁的滴滴快车司机张师傅表示，春节期间出车看情况，有空就多拉会儿。

　　作为疫情防控放开后的首个春运，返乡、旅游、购物等被抑制的需求迎来集中释放。首汽约车预测称，春运期间运力紧张，尤其今年预计将会出现大规模回乡探亲、旅游度假等情况，运力保障尤为重要。

　　T3出行大数据显示，2023年春运期间，预计平台呼叫量同比增长超过七成，呼叫峰值同比增幅将突破100%，1月19日和20日为出行最高峰，前往火车站等交通枢纽、旅游景点、购物中心的出行热度最高。

　　哪些城市是热门出发地？根据T3出行大数据，今年春运期间，深圳、上海、广州、杭州、成都、重庆、南京、青岛、武汉、长沙是十大热门出发城市。

　　“今年春节期间大城市出行需求会有较大降幅，而小城市的出行需求因人口返乡会有上涨。但不同城市运力缺口都会存在，尤其是大城市更容易出现网约车叫车难的情况。”哈啰打车相关负责人介绍。

　　各平台加强节日运力保障

　　“在春节法定节假日周期，向车主提供春节在岗服务费、高额冲单奖励等，预期将为车主收入带来较大涨幅，同时维护供需平衡。”哈啰打车负责人表示。

　　往年为保障春节网约车运力，滴滴出行、曹操出行、高德打车等平台均推出“春节服务费”、免佣金等措施，为春节期间坚守岗位的司机予以激励。新京报贝壳财经记者了解到，今年各平台也将延续该措施，稳定平台运力。

　　2022年12月开始，美团打车已经推出了“1亿保障基金”，其中包含春节前后给到司机的出车激励和调度补贴。此外，美团打车还推出车队赛、满单奖、热区单单奖等春节增收活动，鼓励司机在春节期间出车，保障节日期间运力充足。

　　美团打车负责人表示，“休闲娱乐、走亲访友等多样化的出行需求将在春节期间迎来一波高峰。在除夕、春节、元宵节夜间时段，美团打车高峰好叫车联合办公室将加大在医院、场站、旅游景点、购物商圈等场景峰期的运力调度，保障春运期间乘客安全有序出行。”

　　“将在驾驶员群体实施过节费、感恩红包等一系列福利政策，激励驾驶员更积极地投身于春运保障工作当中。同时，针对机场、火车站、城际用车等用车集中的场景，首汽约车将出台针对性运力部署方案，将出行需求集中的场站等地点集中部署运力，以缓解交通运输压力。”首汽约车相关负责人介绍。

　　“结合春运出行需求，我们投入大量资源开展新春活动，希望借此充分满足消费者的出行需求，进一步促进消费复苏。”T3出行相关负责人表示。T3出行将积极调配运力资源，加强交通枢纽、旅游景点等区域运力供给，保障用户出行需求。

　　平台需要精细化运营

　　“2022年没挣到钱，春节就不回去了，和媳妇在北京过年，春节会出车。”来自黑龙江的滴滴快车司机隋师傅从2022年5月开始跑滴滴，每月车辆租金5800元，抛去油费等开支，所剩无几，有时还要倒贴。

　　曹操出行李师傅是北京人，兼职跑网约车，“公司有倒班休息，所以有时间就出来接一些单，也没有固定时间，一个月也能挣3000元-4000元。春节看情况出车吧，当作兜风散心。”

　　疫情之下，网约车行业人员流失颇多，还坚持的司机大多是自己带车，冯师傅、付师傅、李师傅便是如此。“我们小组里退车的不少，但干其他的也不好干，会越来越好的。”隋师傅介绍。

　　网约车行业一定程度上为一些人灵活就业、过渡性就业提供了方便。不过，疫情之下，行业也在承压，一些平台也在积极拓展业务，提升平台活跃度。

　　截至2022年末，哈啰打车自营运力服务城市接近40座，数量较2021年底(接近30座)小幅上涨。从区域分布看，哈啰打车仍主要在广深大湾区、长三角经济圈、川渝经济圈深耕。

　　“从结果看，在所有已开通城市，哈啰均能够快速步入一线阵营。在部分重点城市尤其是运营时间较长的城市，哈啰在当地份额排名基本都靠前，毛利等城市运营指标能够转正。”哈啰打车相关负责人介绍。

　　2022年，以哈啰打车、美团打车、高德打车为代表的网约车聚合模式迎来发展机遇，各平台吸收了不少头部平台单量，聚合模式也获得了主管部门更高重视。

　　2022年8月，交通运输新业态协同监管部际联席会议办公室对11家出行平台公司进行了提醒式约谈，首次提及聚合平台要确保接入的网约车平台符合有关规定，督促接入的网约车平台公司加强车辆和人员管理。

　　“网约车行业已经过了草莽圈地发展的阶段，在巨量的从业车主规模背后，单一平台订单竞争激励，已很难满足车主需求，多平台接单已经成为车主共同选择。”一出行平台业务负责人介绍，行业需要精细化运营。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）